Régimen jurídico de nuevas habilitaciones y de las licencias existentes
Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas (Canarias)
Entrada en vigor: al día siguiente de su publicación en el BOC (BOC 12/12/2025 → 13/12/2025).
Este documento ofrece una interpretación sistematizada de la ley, centrada específicamente en las Viviendas Vacacionales (VV).
Una vivienda solo puede destinarse a uso turístico cuando:
Determinaciones de directa aplicación (si el planeamiento no especifica):
En defecto de especificaciones expresas del planeamiento, la ley fija reglas directas (y límites de concentración/densidad) que condicionan igualmente nuevas altas, por ejemplo:
Los instrumentos de ordenación que habiliten el uso turístico de viviendas deberán garantir como mínimo:
| Ámbito Territorial | Reserva Mínima Residencial | Disponible para VV |
|---|---|---|
| General (todas las islas) | 90% de edificabilidad/viviendas | Máximo 10% |
| La Palma, La Gomera, El Hierro | 80% de edificabilidad/viviendas | Máximo 20% |
Las autorizaciones de VV solo pueden concederse dentro del porcentaje restante.
La reducción de los porcentajes mínimos de reserva residencial solo puede flexibilizarse con otros instrumentos de ordenación urbanística (no bastan los complementarios), incorporando un estudio completo de capacidad de carga.
Además, la ley recoge prohibiciones/limitaciones expresas relevantes, entre ellas:
La ley establece una antigüedad mínima de la vivienda para su destino a VV, con el objetivo de impedir la utilización directa de obra nueva como alojamiento turístico.
El planeamiento municipal solo puede modular este requisito cuando el ámbito no esté declarado zona tensionada.
La habilitación de nuevas VV requiere:
Compatibilidad urbanística conforme al planeamiento
Presentación de declaración responsable
Inscripción en el Registro General Turístico
Obtención de número de registro (obligatorio en publicidad)
La inscripción/notificación al ayuntamiento implica el cambio de uso urbanístico (residencial → turístico) a estos efectos.
La habilitación para el uso turístico de viviendas tiene carácter TEMPORAL:
5 AÑOS Con carácter general
10 AÑOS En los siguientes casos:
La continuidad de la actividad exige la RENOVACIÓN EXPRESA al término de cada periodo, acreditando el mantenimiento de los requisitos urbanísticos y turísticos.
Proceso de renovación:
La ley distingue tres situaciones jurídicas diferenciadas:
Solo puede accederse a este régimen cuando se cumplen AMBOS requisitos:
Requisitos adicionales:
El titular puede renunciar en cualquier momento, recuperando el uso residencial, extinguiéndose automáticamente la eficacia del consolidado.
El uso turístico consolidado se extingue en los siguientes casos:
La extinción implica la PÉRDIDA DEFINITIVA del derecho al uso turístico consolidado.
Si el uso turístico estuviera expresamente habilitado por la ordenación pormenorizada aplicable, una futura habilitación se tramitaría por el régimen ordinario (no como "consolidado").
| Fase | Duración | Características |
|---|---|---|
| Plazo inicial | Máximo 5 años | Desde la entrada en vigor de la ley |
| Prórroga excepcional | Máximo 5 años adicionales | Previa solicitud y acreditación de perjuicio económico no compensado |
| Finalización | - | La actividad debe cesar obligatoriamente |
Aunque no hayan pasado 5 años, si la persona explotadora no es propietaria, la eficacia se extingue al terminar el contrato o título que permitía la explotación turística.
La Ley 6/2025 configura el uso turístico de viviendas como una actividad sujeta a control y revisión permanente, con independencia del régimen aplicable (ordinario, uso turístico consolidado o transitorio).
La declaración responsable no genera un derecho adquirido inalterable.
La habilitación queda condicionada en todo momento:
Las Administraciones competentes (Ayuntamiento, Cabildo y Administración turística autonómica) pueden en cualquier momento:
La ley no impone un único medio de prueba, pero admite cualquier medio válido en derecho, entre otros:
Criterio de inactividad:
La falta de ejercicio continuado de la actividad durante más de un año constituye un criterio expreso de inactividad con efectos jurídicos relevantes, especialmente en el régimen de uso turístico consolidado.
La ley impone planes y plazos de comprobación/control por parte de administraciones (p. ej., planes municipales tras la entrada en vigor).
Documento de carácter interpretativo y técnico
Elaborado a partir de la Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas (Canarias)